임대보증 개정 사항 : 무자본 갭투자 근절, 전세가율, 주택가격 산정기준

임대보증 개정 사항 : 무자본 갭투자 근절

오늘 포스팅에서는 임대보증 개정 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 부동산 시장이 하락하면서, 전세사기가 사회적으로 큰 문제로 떠올랐습니다. 정부는 전세사기의 근간이 되는 무자본 갭투자를 근절하기 위해서 임대보증 개정을 진행하게 되었습니다. 오늘 내용에서 개정 사항을 알아두세요!

임대보증 개정 : 전세가율 주택가격 산정기준

임대보증 개정 : 무자본 갭투자 근절에 대한 내용을 알아봅시다!

목차

  • 임대보증 개정 합니다.
  • 임대보증이란
  • 임대보증 개정이 필요한 문제 배경
  • 임대보증 개정 : 전세가율 90%, 공시가격 및 감정평가액 등 개정

임대보증 개정 합니다.

국토교통부는 [전세사기 예방 및 피해 지원방안]의 후속조치로 무자본 갭투자를 근절하고 건전한 등록임대시장을 조성하기 위해 임대보증 개선방안을 마련하고 관련 법령 개정을 추진한다고 보도했습니다.
국토교통부는 이를 위해, 임대보증 가입 시 공시가/실거래가를 우선 적용하고 감정평가액은 후순위로 적용하는 내용을 담은 [민간임대주택에 관한 특별법] 시행령 개정안을 9월 1일부터 입법예고 한다고 전했습니다.



임대보증이란?

임대보증은 등록된 임대사업자가 임대보증금을 반환하는 경우, 보증회사가 임차인에게 임대보증금 반환을 책임지는 보증상품입니다.
임대보증금의 계산 방법은 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 국세청에서는 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 방법으로 [주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) * 임대일수 * 60% / 365 * 이자율(1.2%)]라고 제시하고 있씁니다.
또한 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조에 따라 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하되, 임대사업자가 보증료 전액 납부 후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수하도록 규정하고 있습니다.



임대보증 개정이 필요한 문제 배경

국토교통부에 따르면 임대보증 개정은 전세사기 예방을 위해 마련된 법령입니다. 임대보증 가입요건인 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)을 낮추고, 주택 가격 산정 때 감정평가 적용 기준을 강화한다는 요지입니다. 이는 임대보증 제도가 전세사기에 악용됐다는 비판에 따른 조치로 볼 수 있습니다.
국토교통부는 지난 2월 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’ 후속 조치로 무자본 갭투자(전세끼고 매매) 근절을 위한 임대보증 개선 방안을 마련하고 진행할 것에 대해서 보도했었습니다.

임대보증 개정 : 전세가율 90%, 공시가격 및 감정평가액 등 개정

임대보증은 [민간임대주택법]에 따른 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로 이번 개선방안을 통해 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화되며, 주요 내용은 아래와 같습니다.

  • 임대보증 가입요건을 전세가율(선수위채권+보증금 / 주낵가격*100)을 현행 100%에서 90%로 조정합니다.
  • 주택가격 산정 시 감정평가액은 공시가/실거래가가 없는 경우만 사용하며, 공시가격은 140%만 인정하고, 신축 연립/다세대의 경우 감정평가액은 90%만 인정합니다.
  • 임대보증과 임대차계약의 기간이 일치하도록 개선합니다.

위에서 설명한 개정사항은 2024년 7월 1일부터 시행하되, 기존 등록임대주택에 대해서는 2026년 6월 30일까지 적용을 유예할 예정입니다.